Ob Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung oder Kaufpreis: Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Zahlen einer Wohnung, und sie wird erstaunlich oft falsch berechnet. Der Grund ist fast immer derselbe: Grundfläche und Wohnfläche sind nicht dasselbe. Dieser Ratgeber zeigt, wie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet wird, mit einem durchgerechneten Beispiel einer Dachgeschosswohnung.
Grundfläche oder Wohnfläche?
| Grundfläche | Wohnfläche nach WoFlV | |
|---|---|---|
| Was zählt | Die gesamte Bodenfläche zwischen den Wänden | Nur die anrechenbare Fläche, abhängig von Raumhöhe und Raumart |
| Dachschrägen | Voll | Unter 1 m gar nicht, 1 bis 2 m zur Hälfte |
| Balkon, Terrasse | Voll | In der Regel zu einem Viertel |
| Wofür | Bodenbelag, Farbe, Heizlast | Miete, Nebenkosten, Förderung, oft auch Kauf |
Für Laminat oder Fliesen brauchst du deshalb die Grundfläche, für den Mietvertrag die Wohnfläche. Beides lässt sich mit dem Quadratmeter-Rechner ermitteln: Dort wählst du pro Teilfläche die Anrechnung 100, 50 oder 25 %.
Die Regeln der Wohnflächenverordnung
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Raumhöhe mindestens 2 m | 100 % |
| Raumhöhe 1 m bis unter 2 m | 50 % |
| Raumhöhe unter 1 m | 0 % |
| Unbeheizter Wintergarten, Schwimmbad | 50 % |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel 25 %, höchstens 50 % |
| Keller, Waschküche, Heizungsraum, Garage, Abstellraum außerhalb der Wohnung | gehören nicht zur Wohnfläche |
Gemessen wird von der Vorderkante der Wandbekleidung, also inklusive Putz, aber ohne Fußleisten abzuziehen. Nicht mitgerechnet werden außerdem:
- Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben
- Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze
- Türnischen sowie Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 13 cm tief sind
Beispiel: eine Dachgeschosswohnung
Eine Wohnung mit Dachschrägen und Balkon. Die Grundfläche aller Räume beträgt 78,0 m². So entsteht daraus die Wohnfläche:
| Teilfläche | Grundfläche | Anrechnung | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnen, Küche, Bad, Flur (Höhe über 2 m) | 52,0 m² | 100 % | 52,0 m² |
| Schlafzimmer, Bereich 1–2 m Höhe | 9,0 m² | 50 % | 4,5 m² |
| Kinderzimmer, Bereich 1–2 m Höhe | 7,0 m² | 50 % | 3,5 m² |
| Abseiten unter 1 m Höhe | 4,0 m² | 0 % | 0,0 m² |
| Balkon | 6,0 m² | 25 % | 1,5 m² |
| Summe | 78,0 m² | 61,5 m² |
Zwischen Grundfläche und Wohnfläche liegen hier 16,5 m², über ein Fünftel. Wer bei einer Miete von 12 € pro m² die Grundfläche ansetzt, käme auf fast 200 € mehr im Monat.
So misst du richtig
- Jeden Raum einzeln messen, an zwei gegenüberliegenden Wänden. Weichen die Werte ab, den Mittelwert nehmen.
- Unregelmäßige Räume zerlegen in Rechtecke und Dreiecke, zum Beispiel einen L-förmigen Flur in zwei Rechtecke.
- Unter Schrägen die Linien bei 1 m und 2 m Höhe anzeichnen, mit Zollstock oder Laser. Die Streifen dazwischen gehören zum 50-%-Bereich.
- Abzüge notieren: Schornstein, Säulen und Treppen mit mehr als drei Stufen.
- Alles zusammenrechnen und das Ergebnis auf zwei Nachkommastellen runden.
Was passiert, wenn die Wohnfläche falsch ist?
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen ab, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel vor. Mieter können dann die Miete anteilig mindern; bei Mieterhöhungen und Nebenkosten zählt die tatsächliche Fläche. Bei kleineren Abweichungen gibt es in der Regel keinen Anspruch. Im Einzelfall helfen Mieterverein oder Anwalt weiter, dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.
Beim Kauf ist die Wohnflächenverordnung nicht vorgeschrieben. Viele Exposés rechnen nach DIN 277 oder ohne Abzüge für Schrägen. Deshalb lohnt es sich, im Kaufvertrag festzuhalten, nach welcher Methode die Fläche ermittelt wurde.
Häufige Fragen
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Ja, aber nur anteilig: in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Ein 8 m² großer Balkon bringt also meist 2 m² Wohnfläche.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Keller, Heizungsraum, Waschküche und Garage sind Nutzflächen und gehören nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie beheizt sind.
Wie wird eine Dachschräge berechnet?
Flächen mit mindestens 2 m Raumhöhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Dafür den Raum in Streifen nach Höhe aufteilen.
Gilt die Wohnflächenverordnung auch für Eigentum?
Vorgeschrieben ist sie nur für geförderten Wohnraum, sie wird aber auch bei freien Mietverträgen meist herangezogen. Bei Kauf und Bewertung sind auch andere Methoden üblich.